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杭州3年引进731家首店,近半已销声匿迹
 
2024-01-22 21:45:00

都市快报讯 刚过去的2023杭州写字楼商业市场表现出了弱复苏状态。

近日,戴德梁行发布相关数据,并对杭州2023年整年度的零售商业市场及写字楼市场进行多维度的解读,并对2024年的发展趋势进行展望和预测。

“当下消费市场真正发生的既不是单纯的升级,也不是简单的降级,而是分层。顺应消费分层这一主流趋势,面对越来越年轻化的消费客群,消费者回归理性消费。商业体需做好以下两点:第一需做好客群细分,第二清晰洞察消费者真实需求。”戴德梁行杭州公司项目及企业服务部发言人陈校锋分析,2023年,在纷繁复杂的环境中,“复苏”是贯穿全年的主线,这是商业最大的信心和动力。围绕“复苏消费”,杭州积极出台促消费政策,发放消费券、举办购物节、打造夜经济、对消费进行补贴、允许商业外摆等一系列举措。

“从全市商业开业情况和运营表现来看,杭城新开商业数量复苏,年轻力商业涌现,非标商业成功出圈。”据戴德梁行数据统计,杭州2023年新开商业数量为16个,新开商业面积共计1,275,800平方米,相较于2022年新开商业面积增长率为88%。

商业体百花齐放各具特色,特色街区商业表现突出,2023年新开特色街区商业数量5个,占2023年新开商业总面积31%。全市优质商业租金整体表现稳健,全市商业平均租金攀升至6.86元/天/平方米,相较于2022年增长率为1.5%。不过,优质商业空置率持续下降,全市商业平均空置率已降至8.34%,是近四年的新低,人潮回归之下,商家预期消费转好,抢先“快跑”。

再来看看杭州商业品牌动态及大家特别关注的首店情况,虽然商业体稳字当头,但业态及品牌的质量升级消费复苏不及预期,下半年品牌拓店速度明显放缓。

2023年杭州全市新开门店数量为550家,较2022年同比下降28%,新关门店数量为448家,较2022年同比下降14%。其中,零售与餐饮的新开及关闭数量占很大比重,在新开门店中,零售数量为221家,餐饮数量为219家,关闭门店中,零售数量为176家,餐饮数量为167家。

在首店方面,2023年杭州首店数量增加221家,同比2022年上涨9%,首店品牌涵盖餐饮、零售、儿童亲子、文体娱乐、生活服务等各个主流业态,满足大众化的消费需求,紧跟消费新潮流。

其中,新开首店48%集中于市级商圈,城市级商圈依旧是首店进驻的不二之选,武林商圈首店数量为44家,收割力反超湖滨。但在首店多点开花的高潮下,过去三年杭州引进的731家首店中,目前54%正常营业,高淘汰率已成为杭州“首店通病”。“这样的情况下,首店应进行从‘量变’到‘质变’做转型,寻求高品质增长。”陈校锋分析说,商场仍需根据自身特色,引入合适自己的首店组合,才是完美的吸金法则。而首店本身也该利用功能创新、业态复合或跨界创新,衍生出新消费,结合本地文化元素等创新措施。

展望2024年,杭州有望迎来neo park-未来里、芳正国际广场、亚奥万象天地等诸多重磅项目的入市,预计新开数量预计为23个,共计面积为1,678,000平方米,存量商业将突破1500万方。在商业内卷化的当下,特色成“刚需”,商业如何标新立异成为看点。戴德梁行浙江区域公司总经理汤耀光表示:“展望2024年,杭州商业首要任务是激发消费潜力,推动商业从复苏转向增长持续扩大。伴随着政府出台更多更精准的促消费政策,2024杭州商业市场表现预期将保持稳中向上整体态势。面对越来越年轻化且务实的消费,2024年,创新比什么都重要!模式的创新、理念的创新、定位的创新、场景的创新和运营手段的创新,才能真正成为读懂消费者的商业。”

再来说说杭州写字楼市场。2023年面临强预期与弱现实局面,2024年将“先立后破”。

从土地供应表现来看,2023年杭州土地市场整体供求同比下滑,整体成交“量涨价跌”;产业企业进入土地市场,底价拿地建设总部。杭州近两年重点进行产业发展,引导地方头部、大型企业拿地建设总部,发展产业生态圈,除商业用地外,还包括产业类用地,政府定向客户拿地建设总部,如杰丰服装、巨杰集团、毛戈平、蚂蚁等,这类企业建设总部后无法消化全部面积,未来将进入办公租赁市场,带动市场竞争。在市场下行期,国企央企的资金优势愈发明显,未来仍将是杭州重要的拿地力量之一。

租赁市场方面,2023年全市甲级写字楼存量攀升至645.4万方,供应保持高位,市场规模再攀升。而需求减弱叠加供应积压,年内租金持续下调,截至第四季度,全市租金下探至3.99元/平方米/天,整体租金较2022年同比下降1.5%。

降价让惠成市场主流,存量去化速率趋缓。行业需求方面,tmt(即technology,media,telecom,科技、媒体和通信)以29%的占比位列需求首位,细分产业向软件开发、直播类倾斜。其次,专业服务类需求占比24%,以银行、保险为代表的金融业租户需求稳固,占比13%,与专业服务产业倾向布局核心区位,如钱江新城、钱江世纪城等。

销售市场方面,大宗交易市场萎靡,2023年,全市共录得10宗物业大宗资产交易,相较去年交易宗数上升,交易总额有明显回落。购买楼宇未来将作为国企资产对外租赁。

相较于2020-2023年,杭州甲级办公井喷交付的情况,2024年优质办公的入市速度逐步放缓,重点甲级项目预计于2025年交付入市。未来几年,甲级办公将同时受到需求萎缩和新增乙级办公、商务园区办公的冲击(2023年杭州主城区乙级/园区办公交付约200万平方米)。杭州办公市场面临供需失衡局面,未来新增入市项目的去化周期被拉长,租金上涨空降将受挤压。

 
来源:都市快报    作者:记者 陆丹    编辑:陈俊男    
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