【记者调查：二手房买卖常见违约现象】二手房买卖 谁在丧失诚信？ “诚实信用原则”是市场经济活动的一项基本准则。但近几年，面对攀升的房价，受利益驱动，在二手房交易中，出现了不少完全丧失诚信原则的恶意毁约行为，在破坏交易环境的同时，也造成了大量的司法诉讼。 2016年9月，在北京工作的白先生通过中介，和出卖人禹先生签订了《房屋买卖合同》，约定以340万的总价款，购买禹先生位于北京市昌平区北七家镇名流花园的一套约160平方米的房子。卖房人禹先生承诺在2016年11月1日前办理房屋的抵押注销手续。 买房人白先生的代理律师 刘军：我们在(2016年)12月16日之前催告他去办解押，我们要履行这个合同，但是对方以各种各样的理由不去办。 事实上，就在2016年9月签订购房合同到2016年12月这段时间，北京二手房价格出现了快速上涨，涉案房屋所在地昌平区北七家镇附近的房子从每平方米2万多元，跳涨到了4万余元。 买房人白先生的代理律师 刘军：对方就说办解押可能还需要一些手续费，可能要十万块钱，我们这边就不同意。 记者：意思是说让你们付了这个手续费？ 买房人白先生的代理律师 刘军：对。 对于没有依照合同约定，在2016年11月1日前办理房屋解押手续，卖房人禹先生是这样解释的。 卖房人 禹先生：当时他是跟我说什么，希望我们能够延期，他说我现在可能给不了你那钱(首付115万)，那我说没关系，我就等你一下。是通过中介告诉我的，其本人我记得没有给我明确表述过，我们一直跟中介联系的。 买房人白先生的代理律师讲，由于卖房人禹先生迟迟不对房子进行解押，导致合同无法履行，2016年12月25日，买房人白先生向卖房人禹先生发送了解除合同的通知。 就在解除合同当天，买房人白先生又和他人签订合同，花400万元购买了临近小区的一套90平方米的房子，约合每平方米4.4万元。而依照他三个月前和禹先生签订的合同，那套160平方米的房子，340万，约合每平方米2.1万元。 买房人白先生的代理律师 刘军：现金高了有60万，而且面积缩水了有一套房，70个平方米，当事人是什么心情？ 买房人白先生将卖房的禹先生起诉到北京昌平法院后，法院对此案先后进行了三次公开开庭审理。今年6月23日，做出一审判决，判决卖房人禹先生支付违约金68万元，并赔偿买房人白先生居间代理费损失7.48万元，并承担案件受理费用总计5.1万元。 禹先生不服一审判决，提起上诉，目前北京一中院正在对此案进行二审。 以“迁户口”相要挟 失信违约判赔 受利益驱使，二手房买卖中，置诚实守信原则于不顾的违约方，会找出各种各样的借口来推诿拖延、拒不履行合同，其中，借户口说事的也不少见。 8月16日，北京市第三中级人民法院审理了一起房屋买卖合同纠纷案，买卖双方对簿公堂的原因，是房产过户后，卖房的白先生并没有依照合同约定，及时将自己的户口从房子内迁出，并且一拖就是近两年。 卖房人 白成山：因为闺女在国外上学急需要钱，我这没办法，我说先把这房子卖了吧，卖完了以后，价钱方面我也考虑，那时候的房价大概在180万左右，中介给我150万，我就给卖了，这不是着急用钱吗。 为什么房子过户都快两年了，户口还没迁出呢？白先生的解释是他自己还有一套拆迁房，但因为没有房本不能落户；他本想把户口迁移到自己哥哥家里去，但因为不符合直系亲属的要求，被派出所拒绝了。 因为白先生一家的户口迟迟不迁出，买房人小陈认为自己利益受损，于是在今年2月2日将白先生起诉到了北京朝阳法院，要求赔偿户口未迁出所产生的违约金15万元。起诉一个月后，卖房人白先生一家的户口迁出了。 买房人 陈庆园：为什么你一直迁不出？我2月份一起诉，你3月份就迁出来了呢，为什么这么巧呢？ 法官介绍，在北京城区，二手房买卖中因户口迁移问题，造成的诉讼逐年增多，这里面除部分卖房人因为卖房后住进公租房、养老院等不具备户口迁移条件外，更多的还是因为卖房人的不诚信行为所导致。 北京市第三中级人民法院法官 史智军：我们在审理当中发现，更多是因为出卖人觉得自己卖房卖便宜了，所以他就不按时把户口牵出去，以此作为和买受人谈判的价码，能不能再把房屋的价格往上抬一抬，再增加一些钱呢。所以明显的是一个违背诚信的行为。 对于白先生和小陈因户口迁移问题产生的房屋买卖纠纷，北京朝阳法院一审认定卖房人白先生违约，判决赔偿买房人小陈违约金52910元。白先生承认自己违约，但认为违约金数额过高，上诉到了北京三中院，请求降低赔偿额度，该案目前二审还没有宣判。 学区房遇新政 不诚信交易判违约 在二手房交易中，有部分是学区房，由于学区政策变化而导致的购房纠纷也不少见。 北京的刘女士为了让孩子在2018年就读朝阳区一重点小学，特意在2017年3月，通过中介购买了王先生夫妇名下的学区房，双方约定：卖房人应将房子所对应的学区名额在2018年3月1日前空出；如学区情况、学区名额不属实，或者逾期迁出户口，致使买房人刘女士无法实现购买学区房的目的，刘女士有权解除房屋买卖合同。 北京市第三中级人民法院法官 杨夏：两家比较特殊，两家都有孩子，都要上学，而且是前后脚，就是今年我来上，占用这个学区的学位，那么明年房屋过户给你之后，你这个孩子接着再上学，是这样一个情况。 房屋买卖合同签订一个月后，2017年4月27日，北京市朝阳区教委颁布了新的学区政策，一栋房子6年内只能有一个学位。新政导致的结果是，如果卖房的王先生夫妇2017年用了房子对应的学位指标让自家孩子入了学，那买房的刘女士2018年就无法再让自家孩子升入这所小学了。 但就在这种合同约定事项出现重大变动的情况下，卖房人在没有和买房的刘女士进行任何协商的情况下，2017年5月，直接使用涉诉房屋的指标为自家孩子办理了上学手续。买房的刘女士获悉这一情况后，要求解除合同。但卖房的王先生夫妇不同意，认为买房人刘女士家孩子在2018年无法升入原先的重点小学是政策变化所致，不是自己违约。为此还要求买房人刘女士支付违约金和赔偿金100余万元。 北京市朝阳区人民法院审理后认为，卖房人王先生夫妇在明知新政六年一学位的情况下，仍使用涉诉房屋的指标为自己的子女办理入学登记手续，导致买房人刘女士的子女无法再根据原合同约定使用涉诉房屋的入学指标，从而使刘女士买房合同的目的无法实现。最终认定卖房人王先生夫妇构成违约，判决双方解除房屋买卖合同，卖房人支付买房人刘女士违约金15万元。 北京三中院二审此案后，支持了一审判决，只是对违约金数额进行了调解。 法官解释，此案法院之所以判定卖房人违约，并承担大额违约金，主要还是因为他们违背了诚信原则。 北京市第三中级人民法院法官 杨夏：这种情况下，一般是不会认定为出卖方违约或者买受人违约，因为这是出现了一个政策的变化，但是这个出卖方因为没有遵循诚实信用的原则，跟对方及时去沟通、协商，自己就把这个学位给使用了，那么这种情况下他可能侵害到对方的权益了，使对方买这个房子的目的直接就落空了，所以他就承担相应的违约责任。 一房二卖 不诚信房主赔40多万 当房价上涨时，面对利益的诱惑，个别不诚信房主会想尽各种方法拒绝履行原购房合同，有的更干脆，直接一房二卖。 在江苏苏州，2016年2月，买房人周先生与卖房人王先生通过中介签订了一套约300平方米房屋的买卖合同，总价款199.5万元，约定2016年5月10日前办理网签手续，周先生支付了8万元的购房定金。但眼看着办理网签的时间到了，买房的周先生却怎么也约不上卖房的王先生了。 买房人 周先生：总是以各种理由——不在苏州，出差了，等什么时间回来再回答，等到那个点，他也不主动联系你。 那段时间，苏州的房价涨幅较大，周先生觉得卖房的王先生可能认为房子卖亏了，所以在进行推脱。后来卖房的王先生果然提出，房子涨了四五十万，要加价。买房的周先生同意加十万，但最后，卖房的王先生干脆说不卖给他了。 买房人 周先生：不卖了，就是不卖了，拿我怎样，只要收你多少钱，多少钱还给你，这个事情就没有了。 周先生随即将卖房人王先生起诉到了当地法院，并提出财产保全申请，查封了涉案房屋。就在法院审理期间，另有两名买房人也将王先生诉至法院。原来，在利益驱使下，卖房人王先生在和买房的周先生签订合同一个月后，又和他人签订了《房屋买卖合同》，约定房屋总价230多万元，并收了定金20万元。 法院审理后对该案作出判决，房子最终还是以原定199.5万元的价格出售给第一个买房人周先生。并判决一房二卖的王先生支付第二个买房人违约金40万元。 苏州市吴中区人民法院法官 史华松：通过两个案件的处理，最后被告付出的代价是40万元的违约金，以及法院在处理过程当中产生的诉讼费用、保全费用等等，相关的诉讼成本全部由被告承担。可以看出这个不诚信行为付出了相应的代价。 面对法院的判决，卖房人王先生先是不配合办理过户手续，办理过户手续后，又拒不搬出房屋，企图再要点“补贴”，但面对法院的强制执行，他最终还是搬出房屋，为自己的不诚信行为买了单。 失信方还可能承担房屋差价损失 事实上，在房价上涨时，不守诚信、恶意违约的可能是卖房人，但近期随着国家对房地产市场的严控，也出现了因为房价下跌，买房人拒绝履约的案例。专门审理房产纠纷案件的北京西城法院法官田晓昕告诉记者，对于涉房产诉讼中不诚信的一方，法院在判决时，不只是会让他们依照合同约定承担违约金，还会考虑房屋差价损失，以此加大对失信一方的惩戒。 北京市西城区人民法院法官 田晓昕：如果合同约定的违约金过低，不足以弥补守约方的损失的话，守约方可以要求卖房人承担一个房屋的差价损失。 | 
